中信证券：地产政策提振预期 A股稳步上行态势延续

地产政策多线齐发，托底地产链并改善产业困局，提升市场风险偏好

1)地产政策多线齐发，政策目标从投资导向转为稳价导向。首先，5月17日地产政策齐发，何立峰副总理召开保交房工作视频会议做出工作部署，涉及竣工交付、存量房收购等内容，可被视为对政治局会议精神的落地。其次，本轮地产政策导向已经发生了变化，4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，强调消化存量住房库存，而不是再增加供给扩大投资，这是从投资导向转为稳价导向的重要信号。再次，地产政策已进入密集落地期，5月以来杭州、西安、深圳等高线城市先后推出优化限购政策，地方住房“以旧换新”政策不断推广。最后，当前地产政策强调在守住保交房底线的基础上聚焦“消化存量、优化增量”，一方面通过下调最低首付比例和取消按揭利率下限等需求侧工具，并可能配套户籍、税收等政策，释放市场需求；另一方面鼓励地方适当收购存量房。

2)金融支持与限购放开释放需求，预计核心城市房价有望在年中企稳。同样在5月17日，中国人民银行表示将推出四项地产支持政策：一是设立3000亿元保障性住房再贷款，再贷款利率1.75%，期限一年，可展期4次；二是降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%；三是取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；四是下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。这是有政策限制以来商品房贷款最低首付比例下限，也是很长时间以来房贷利率第一次实现市场化。金融信贷与限购放开表明当前政策重心依然在需求侧，而支持需求的目的是为了避免形成房价单边下跌的一致预期，而核心城市放开购房限制，叠加信贷金融政策发力，有助于最具人口和产业吸引力的特大城市房价率先企稳。中信证券研究部地产组预计，核心城市房价有望在年中企稳。

3)关注存量房消化政策接力，产业困局有望逐步改善。根据中国房地产报统计，截至2024年2月末，全国商品房住宅库销比升至6.5，创下历史新高。对于消化存量住房的模式，中信证券研究部地产组认为可能有五条路径，分别是促进市场交易复苏，国资平台收购空置商品房，鼓励企事业单位成批购入存量住房，以旧换新地方购置居民的存量房和优化存量项目规划。这些路径都已经经过地方的初步验证，预计未来会逐步推广。中期来看，保障性住房的配给计划如果都通过回购来完成，且土地市场和回购形成良性循环，则回购上限可以达到新房交易规模的40%，对存量住房消化会产生巨大的影响。当然，最终解决存量住房消化问题的途径仍然是市场的复苏，尤其是前述的核心城市房价的企稳，因此依然需要密切观察后续几个月房地产市场景气的边际变化。

国内经济运行整体稳健，地产政策提振经济预期，美国加税实质影响微小

1)国内经济运行整体稳健，投资端压力有望缓慢改善。4月数据显示国内经济运行整体稳健，工业生产表现亮眼，但内需偏弱问题仍存，经济景气向企业盈利缓慢传导。具体数据方面，制造业增加值和制造业投资继续领跑，服务业生产指数、消费、投资不同程度走弱。需求端固定资产投资三大领域增速不同程度回落，基建投资放缓较多，主要系增发国债支撑减弱、专项债发行进度偏慢。消费增速在假期错位效应下下降，但环比增速持续低于历史同期揭示出当前商品消费仍然偏弱。向后看，政府债工具储备较为充裕，特别国债开启发行，地产政策加速落地，后续投资端压力有望得到缓解。

2)地产政策有望托底地产链，改善经济下半年预期。地产链的困局是经济结构上最主要的压力，2024年前4月全国房地产开发投资同比下降9.8%，新开工和竣工面积分别同比下降24.6%和20.4%。同时，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。当前地产政策趋势十分明朗，松绑限制释放需求的政策副作用最小，也能切实解决问题。虽然当前政策以刺激消化库存、回购存量房为主，我们认为开发投资的企稳还需要更长的时间。但核心城市房价企稳，后续存量房消化政策接力，市场对地产产业链的预期与国内经济下半年运行的趋势都会逐步上修。

3)美国加征关税政治意义大于经济意义，实质影响微小。5月14日，美国宣布将在原有对华301关税基础上，再对从中国进口的180亿美元商品加征关税，涉及电动汽车、半导体、医疗用品在内的一系列商品。

首先，从动机上看，拜登政府此次关税动作主要是为大选争取支持，试图撬动当前选情不利的摇摆州票仓。

其次，从影响上看，此举以象征性意义为主，在提高关税的主要行业中，中国对美直接出口的占比较低，并且多数产品对美出口占比近些年呈现下降趋势。再次，当前我国出口形势总体良好，出口国别结构不断优化，“一带一路”经济体是后续出口的重要支撑力量。

最后，展望后续，美国大选选情仍然焦灼，部分欧盟政客近期亦在渲染所谓“产能过剩”问题，但中欧与中美经贸关系难以直接类比，近期中欧对话频繁亦可缓释极端经贸冲突的风险。

地产政策提振预期，稳步上行态势延续

1)萌芽的乐观情绪继续积累，A股市场有望延续稳步上行态势。

首先，地产政策多线齐发，政策目标从投资导向转为稳价导向，随着金融支持与限购放开释放需求，预计核心城市房价将在年中企稳，而随着存量房消化政策接力，地产行业产业困局将逐步改善。

其次，国内经济运行整体稳健，地产政策托底地产链，与政府融资提速一起，将改善投资端压力，提振下半年经济预期，而美国加征关税政治意义大于经济意义，实质影响微小。

最后，地产政策多线齐发提振预期，外资回流背后对中国资产更乐观，“国九条”落地逐步改善市场生态，各类投资者乐观情绪将继续积累，A股市场有望延续稳步上行态势。

2)建议继续围绕绩优成长、低波红利和活跃主题三条主线布局，减少轮动交易博弈，短期重点关注三条主线中与地产链有交集的品种。

①绩优成长方面，考虑A股盈利结构转型升级趋势显著，政策兜底之下经济稳态复苏的趋势确立，我们认为年内存在盈利拐点、供需格局稳定的GARP策略当前具备配置性价比，重点关注资产质量预期改善打开重估空间的银行，关注工程机械、家电、基础化工、消费电子等制造业龙头，产业周期筑底企稳的医药，以及港股的消费和互联网龙头。

②低波红利方面，短期调整为长线资金的布局提供了更好的阶段性窗口，建议红利品种更加聚焦现金回报的稳定性，适当回避盈利周期性波动显著的行业，继续关注自由现金回报率稳定的水电、核电，保费稳定增长的财险，还有分红比例提升、经营稳定的部分消费品龙头。

③活跃主题方面，在改革预期升温、场内流动性有增量、投资者风险偏好抬升的背景下，低空经济、AI产业化、生物制造等主题预计仍将维持较高热度，但需要持续跟踪市场结构的转变趋势。